Итак, общал рассказать - рассказываю.



Риэлтор с которым я сейчас работаю, это мужичок лет 55-ти. Бывший заведующий отделом в одном из НИИ, кои сотними работали на разные госструктуры в советское время. Более десяти лет назад, поняв, что завлабовские ставки его с женой не прокормят, он стал маклером и риэлтором (первое - это просто сделки сопровождать и заключать). Причем, его техническое образование и развитый ум помог ему системно подходить к работе - он не предлагает все скопом, а работает по критериям.



1. При знакомстве изначально оговариваются сколько денег и чего мы за них хотим. Это и предпочтения по району, и по качеству дома (панель, блоки, кирпич, монополит). Ну и конечно, сколько там комнат. Отдельно обсуждаются сроки работы. Дело в том, что если вы берете жилье по ипотеке, то у Вас есть только три месяца - и не на поиски, а на покупку (минусь две-три недели процедур оформления от срока).



--- Такой сценарий позволяет сразу задать рамки поиска, которые корректируются по критериям стоимости и количеству возможных вариантов.



2. Формируется выборка квартир. Сначала их относительно много - например, пять. Они смотрятся. Затем в течении трех-четырех недель смотрятся новые предложения на рынке - избежать беготни по десятку квартир позволяют "районные предпочтнения" и критерии "качества дома". Не может быть на рынке 20 квартир в одном районе по одной цене. И с одинаковой юридической историей, условием продажи и т.д.



--- Здесь риэлтор показывает, что реально есть на рынке. Рассказывает об особенностях строения показываемых домов, о качестве квартир - какая реальная площадь, минусы и плюсы. Мы видели два аварийных дома. Один я бы заметил, а второй - нет. Там трещина балка - мой риэлтор имееи инженерное образование...



--- Здесь же предлагаются возможные альтернативы. Если клиента прет по качеству какого-то дома или от планировки можно посмотреть такие дома и квартиры в других районах. Например, дом может быть дальше от центра, но с видом на парк и т.д. Многие люди не рассматривают такие варианты, просто не помнят о них. Таких вариантов тоже не много. Но риэлтор должен о них знать и рассказать.



--- Иногда упертость в раойне неопрадана. Нужный вариант искать очень долго. А через три-четыре года рядом с парком построят ряд новостроек и трассу, то есть вы будете в пролете с Вашим зеленым районом. Есть зоны где строек не будет долго (резерв Минообороны, территории рекультивации и т.д.) - риэлтор об этом должен знать.



3. Выход на сделку. Тут очень важен профессионализм. Например, вот вы посмотрели базовые документы: выписка из домовой книги (кто у нас там прописан) и свидетельство о собственности. Но этого мало. Скажем жилье может быть под арестом. Как об этом узнать? Ну есть справка из Мосжилрегистрации, где написано можно делать сделки или нет и сколько их было (это пример для Москвы). Это раз - но и там всего не напишут. Зато есть развернутые документы из БТИ - там три документа, и на одном из них всегда ставится отметка если объект под судом или арестом. Только так и проверишь. Полезно сходить и в паспортный стол: там можно узнать нет ли кого в заключении или командировки за рубежом - такие люди имеют право прописаться по старому адресу выйдя на волю или вернувшись на родину: прописка сроком до 10 лет - почему-то не все об этом помнят, покупая квартиры.



--- Риэлтор должен все это пробить. Были суды, посмотреть определения по обвиняемому и его имуществу. Были споры за квартиру: проверить хотя бы, а тот ли суд судил (нельзя жить в одном районе, а судиться по своему адресу в суде другого округа - это частая схема подлога и многие агенты лажаются, забывая про это).



--- Риэлтор должен составить договор об авансе. Именно авансе - его Вам вернут в 100% случаев в полном объеме. Помните, подписывая договор о предоплате - Вам в случае чего должны вернуть 200% - это определение закона и Вам должны об этом рассказать. Могут быть конфликты из-за этого с продавцом.



--- Риэлтор обязан поэтапно рассказать как будет одти сделка, какие сроки на что, сколько что будет стоить и зафиксировать порядок оплаты сборов и окончание сделки в договоре аванса. Иначе вы платите за все и неизвестно когда. А зачем Вам такой риэлтор и договор?



4. Оформление. Вы сами ни за чем не ходите. Это не Ваша работа. Даже с банком и страховщиком переговоры должен вести риэлтор. Иначе он бесплатно получает часть гонорара.



Вот часть истории о моем риэлторе. И мне не жалко заплатить ему после получения свидетельства о собственности 2% от стоимости квартиры. Агенство содрало бы с меня больше, а дало бы меньше.